Η αμερικανική αγορά ακινήτων βιώνει μια ιστορική “επαναφορά στον μέσο όρο”, καθώς οι περιοχές που προηγουμένως γνώρισαν ραγδαία άνοδο τιμών, πλέον ψύχονται, ενώ λιγότερο ελκυστικές περιοχές επανέρχονται στο προσκήνιο. Σύμφωνα με νέα στοιχεία του American Enterprise Institute Housing Center, οι τιμές των ακινήτων στις ΗΠΑ παρουσίασαν οριακή αύξηση μόλις 1,1% τους δώδεκα μήνες έως τον Φεβρουάριο, το χαμηλότερο ποσοστό από την έναρξη συλλογής δεδομένων το 2012. Μάλιστα, προβλέπεται αρνητική τάση για τις πρώτες τρεις εβδομάδες του Απριλίου, με πιθανή μείωση 1% στις τιμές μονοκατοικιών έως το τέλος του έτους, και περαιτέρω πτώσεις 2,0% το 2027 και 2028. Αυτές οι προβλέψεις, λαμβάνοντας υπόψη και τον πληθωρισμό, υποδηλώνουν ακόμη μεγαλύτερη απώλεια αξίας σε μελλοντικά χρήματα.
Αυτά τα εντυπωσιακά στοιχεία έρχονται σε πλήρη αντίθεση με την μετα-πανδημική έκρηξη της αγοράς. Από το 2013 έως τις αρχές του 2020, η αύξηση των τιμών των ακινήτων (HPA) κυμαινόταν σταθερά μεταξύ 5% και 7%. Η χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα (Fed) με δραστική μείωση των επιτοκίων, κατέβασε το κόστος των στεγαστικών δανείων από περίπου 4,6% στα τέλη του 2018 σε 2,6% στις αρχές του 2021. Αυτό οδήγησε σε εκρηκτική άνοδο των τιμών, καθώς οι αγοραστές μπορούσαν να ανταποκριθούν σε υψηλότερες τιμές σπιτιών με άνετα μηνιαίες δόσεις. Στις αρχές του 2022, η HPA έφτασε περίπου το 18% ετησίως, τριπλάσια σε σχέση με τα προ-πανδημικά επίπεδα.
Η ευημερία αυτή ευνοούσε κυρίως τις πόλεις του Sun Belt και δημοφιλείς δυτικές μητροπόλεις όπως το Denver, το Seattle, το Portland και το Boise. Η Florida, το Texas και η California βρίσκονταν στην πρώτη γραμμή. Σύμφωνα με τα στοιχεία του AEI, από το τέταρτο τρίμηνο του 2019 έως το αποκορύφωμα της ανόδου το 2022, οι μέσες τιμές στο Las Vegas αυξήθηκαν από 308.000$ σε 448.000$ (+45%), στο Miami από 350.000$ σε 450.000$ (+50%), στο Phoenix από 293.000$ σε 470.000$ (+60%), στο Dallas από 264.000$ σε 432.000$ (+64%), και στο Austin από 297.000$ σε 593.000$ (+100%). Αντίθετα, οι περιοχές του Rust Belt και γενικότερα η Midwest υστερούσαν, όπως συνέβαινε ήδη με πολύ βραδύτερο ρυθμό προ-πανδημίας. Σε εκείνη την περίοδο, πόλεις όπως το Minneapolis, το Cleveland, το Louisville, το St. Louis και το Kansas City σημείωσαν μόνο κέρδη μεταξύ 25% και 33%.
Από το Cape Coral στο Kansas City, η αγορά ακινήτων της Αμερικής βιώνει μια ιστορική επαναφορά στον μέσο όρο, και τα στοιχεία δεν θα μπορούσαν να είναι πιο εντυπωσιακά.
Η έκθεση του AEI περιλαμβάνει πίνακες που καταγράφουν τις πέντε μητροπόλεις με την υψηλότερη HPA από τον Φεβρουάριο του 2025 έως τον Φεβρουάριο του 2026, καθώς και τις πόλεις με τις χειρότερες επιδόσεις. Θα μπορούσε κανείς να αντιγράψει και να επικολλήσει τους “καλύτερους” επιδόσεις από τον Φεβρουάριο του 2022 στην τρέχουσα στήλη των “χειρότερων”, και το αντίστροφο. Στην κορυφή των υστερούντων βρίσκεται το Cape Coral, Florida, με πτώση 9,6%, ακολουθούμενες από το North Port, Florida, Memphis, Tucson, και Palm Bay, Florida, όλες με πτώσεις μεταξύ -3,8% έως -6,1%. Ο μεγαλύτερος νικητής ήταν το Kansas City με +8,6%. Το Pittsburgh (+5,8%) και το Cleveland (+5,9%) επίσης κατέλαβαν θέσεις στην πρώτη πεντάδα.
Συνολικά, 28 από τις 53 μεγαλύτερες μητροπόλεις της Αμερικής κατέγραψαν μειώσεις τιμών μέχρι τον Φεβρουάριο, συμπεριλαμβανομένων όλων στην Florida, την California και το Texas. Ολόκληρη η Rust Belt ως μπλοκ κατέγραψε θετικό πρόσημο, με το Louisville να ανεβαίνει 3,4%, το Grand Rapids 5,1% και το Milwaukee 5,6%. Σταθερές πόλεις όπως το Chicago και η Philadelphia (καθεμία +4%), που ποτέ δεν έγιναν ιδιαίτερα ακριβές, τώρα απολαμβάνουν τα οφέλη του να έχουν περιθωριοποιηθεί στον προ-πανδημικό κόσμο.
Η έκθεση σημειώνει ότι η σημαντική αύξηση της προσφοράς πλήττει τον νότο και τη δύση. Σαράντα τρεις από τις 53 πόλεις έχουν απόθεμα άνω των επτά μηνών, πράγμα που σημαίνει ότι με τον τρέχοντα ρυθμό πωλήσεων, θα χρειαστούν τόσοι μήνες για να βρεθεί αγοραστής για ό,τι είναι προς πώληση. Αυτό το επίπεδο “προς πώληση” θεωρείται το χαμηλότερο για μια αγορά αγοραστή, που σημαίνει ότι σε οκτώ από τις δέκα μητροπόλεις, οι αγοραστές έχουν το πλεονέκτημα. Μεταξύ των πιο “φορτωμένων”: το Miami με απόθεμα σχεδόν ενός έτους, και τα Austin, Tampa και Houston να πλησιάζουν τους οκτώ μήνες.
Είναι πιθανό οι αγορές που συρρικνώθηκαν περισσότερο τον περασμένο χρόνο να συνεχίσουν να οδηγούν την πτωτική πορεία. “Θα δούμε περισσότερα από τα ίδια”, λέει ο Pinto. Ο λόγος: Οι τιμές σε μέρη όπως το Cape Coral και το Phoenix εκτοξεύτηκαν τόσο πολύ που αυτές οι ηλιόλουστες τοποθεσίες έγιναν απρόσιτες για ένα μεγάλο μέρος των αγοραστών, ειδικά για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά. Η απότομη πτώση των επιτοκίων κάτω από το 3% από τα μέσα του 2020 έως τις αρχές του 2022 επέτρεψε στους ανθρώπους να πληρώνουν μεγάλα ποσά για τα σπίτια τους και να μην μειώνουν τις δαπάνες τους σε φαγητό έξω ή σε ταξίδια στο Disney World. Τώρα, τα πρώην “hotspots” υποφέρουν από έναν συνδυασμό ακόμη αυξημένων τιμών και στεγαστικών δανείων που είναι σχεδόν διπλάσια σε σχέση με το εύρος του 6,5%. Με απλά λόγια, οι τιμές πρέπει να πέσουν ακόμη περισσότερο σε αυτές τις μητροπόλεις για να μπορέσουν οι αγοραστές να καλύψουν το μηνιαίο κόστος. Ένα άλλο ζήτημα: Το κόστος ιδιοκτησίας ενός σπιτιού σε ένα Cape Coral ή Memphis έγινε απλά πολύ υψηλό σε σύγκριση με την επιλογή ενός διαμερίσματος, και με την πάροδο του χρόνου, το κόστος ενοικίασης ασκεί ένα είδος βαρυτικής έλξης στις τιμές των ακινήτων, τραβώντας τις προς τα κάτω μετά από μια μεγάλη αύξηση.
“Τελικά, μόλις τα hotspots επιστρέψουν σε πιο φυσιολογικά επίπεδα”, λέει ο Pinto, “θα επανέλθουν στο προσκήνιο επειδή οι άνθρωποι θέλουν να μετακομίσουν εκεί. Το Sun Belt θα είναι πάντα το Sun Belt.”
Εν τω μεταξύ, οι πόλεις της Midwest και της Ανατολής βιώνουν ένα επίπεδο αγοραστικής δραστηριότητας και αύξησης τιμών που δεν είχαν απολαύσει εδώ και πολλά χρόνια. “Οι αγοραστές κατοικιών θέλουν να ζήσουν σε αυτές τις πιο προσιτές πόλεις”, λέει ο Pinto. Έχουμε εισέλθει στην “οικονομία της προσιτότητας”. Η παλίρροια των ακινήτων αλλάζει, και προς το παρόν, το πλεονέκτημα ανήκει στους παλιομοδίτικους, σταθερούς παίκτες.
