Η Γερουσία των ΗΠΑ ενέκρινε πρόσφατα τον 21st Century ROAD to Housing Act με συντριπτική πλειοψηφία, έναν νόμο που στοχεύει στην αντιμετώπιση της σοβαρής έλλειψης κατοικιών στη χώρα, εστιάζοντας στον κλάδο ενοικίασης μονοκατοικιών από μεγάλες εταιρείες. Η βασική ιδέα πίσω από τη νομοθεσία, η οποία προέρχεται κυρίως από τη γερουσιαστή Elizabeth Warren, είναι ότι αυτές οι επιχειρήσεις, αγοράζοντας ή κατασκευάζοντας κατοικίες για ενοικίαση, αφαιρούν ακίνητα από την αγορά πώλησης, μειώνοντας έτσι την προσφορά, αυξάνοντας τις τιμές και περιορίζοντας τις επιλογές για τους επίδοξους αγοραστές. Η προσέγγιση αυτή έχει ευρεία δικομματική υποστήριξη, με τον Πρόεδρο Trump να έχει δηλώσει παρόμοια υποστήριξη για τον περιορισμό της συμμετοχής επενδυτών στην αγορά μονοκατοικιών.
Ενώ η τελική μορφή του νόμου θα καθοριστεί από τη συζήτηση στη Βουλή των Αντιπροσώπων, οι βασικές διατάξεις του ROAD Act, εάν τεθούν σε ισχύ, ενδέχεται να υπονομεύσουν τους ίδιους τους στόχους τους, περιορίζοντας σημαντικά τις επενδύσεις σε νέες μονοκατοικίες. Όπως επισημαίνει ο Ed Pinto, διευθυντής του Housing Center στο American Enterprise Institute, “Ο νόμος της Γερουσίας καθιστά σαφές ότι ο κλάδος ενοικίασης κατοικιών είναι ανεπιθύμητος τομέας στην Αμερική. Είναι ένα κλασικό παράδειγμα του νόμου των απρόβλεπτων συνεπειών.”
Ο Pinto τονίζει ότι αυτή η δραστηριότητα, η οποία απειλείται πλέον, σχεδόν δεν υπήρχε πριν από 15 χρόνια και προέκυψε από πραγματικές ανάγκες. Οι άνθρωποι επιλέγουν να νοικιάζουν μονοκατοικίες για τρεις βασικούς λόγους: αδυναμία εξασφάλισης δανείου για αγορά λόγω ανεπαρκών αποταμιεύσεων, εισοδήματος ή χαμηλού πιστωτικού σκορ· σχέδια μετακόμισης εντός ενός ή δύο ετών· ή επιθυμία διαβίωσης σε μονοκατοικία χωρίς τις δεσμεύσεις και τις ευθύνες της ιδιοκτησίας. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, οι ενοικιαστές αναζητούν χαρακτηριστικά όπως τρία έως τέσσερα υπνοδωμάτια και αυλή, τα οποία δεν μπορούν να βρουν σε ένα διαμέρισμα.
Οι εταιρείες που εξυπηρετούν αυτόν τον αυξανόμενο πληθυσμό, είτε επειδή δεν μπορούν να ανταποκριθούν στο μηνιαίο κόστος αγοράς είτε επειδή μετακινούνται συχνά για νέες θέσεις εργασίας, αποκτούν ακίνητα είτε αγοράζοντας υπάρχουσες, συχνά παραμελημένες, μονοκατοικίες με σκοπό την ανακαίνισή τους (όπως η Amherst, που έχει ανακαινίσει περίπου 58.000 σπίτια με επένδυση άνω των 2 δισ. δολαρίων), είτε αναθέτοντας σε κατασκευαστές την ανέγερση γειτονιών αποκλειστικά για ενοικίαση (build-to-rent).
Οι υποστηρικτές του ROAD Act υποστηρίζουν ότι οι κατοικίες που χτίζονται ειδικά για ενοικίαση δεν προσθέτουν στην προσφορά και, στην πραγματικότητα, κατευθύνουν τα κεφάλαια λανθασμένα. Όσον αφορά την ανακαίνιση, ισχυρίζονται ότι μειώνει τη διαθέσιμη δεξαμενή ακινήτων προς πώληση. Ο Pinto, ωστόσο, θεωρεί αυτές τις απόψεις ριζικά λανθασμένες. Τα σπίτια που ανακαινίζονται και μπαίνουν στην αγορά συχνά βρίσκονται σε τόσο κακή κατάσταση που δεν αποτελούν ουσιαστικό μέρος της προσφοράς κατοικιών, καθώς δεν είναι άμεσα ούτε ενοικιαζόμενα ούτε προς πώληση. Μετά την ανακαίνισή τους, πολλές από αυτές τις κατοικίες επιστρέφουν στην αγορά ως υποψήφιες για πώληση. Ο Pinto αναφέρει ότι τα δεδομένα δείχνουν πως τους τελευταίους δύο χρόνια, οι επενδυτές ανακαίνισης πωλούν περισσότερα σπίτια από όσα αγοράζουν, πουλώντας τα όταν οι τιμές καθιστούν την πώληση πιο συμφέρουσα από την ενοικίαση.
Το ROAD Act περιέχει δύο διατάξεις που αναμένεται να επηρεάσουν αρνητικά και τους δύο τομείς. Πρώτον, ορίζει ότι οι “μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές”, δηλαδή οποιαδήποτε κερδοσκοπική οντότητα που κατέχει 350 ή περισσότερες κατοικίες, δεν μπορούν να αγοράσουν περισσότερα ακίνητα από αυτά που κατέχουν σήμερα. Οι ποινές είναι αυστηρές: η αγορά ακόμη και μίας επιπλέον κατοικίας από έναν κάτοχο χιλίων σπιτιών θα επισύρει πρόστιμο περίπου 1 εκατομμυρίου δολαρίων.
Η δεύτερη διάταξη αφορά τη νέα κατασκευή. Ενώ ο ROAD Act επιτρέπει την κατασκευή νέων κατοικιών για ενοικίαση, επιβάλλει την πώλησή τους μετά από επτά χρόνια μίσθωσης. “Αυτό έχει ήδη παγώσει πλήρως τη χρηματοδότηση για κατοικίες ειδικά κατασκευασμένες για ενοικίαση,” λέει ο Pinto. “Κυρίως χρηματοδοτούνται από ιδιωτικά κεφάλαια, όπως ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία και κρατικά επενδυτικά κεφάλαια, τα οποία είναι μακροπρόθεσμοι επενδυτές. Φανταστείτε να έχουμε άλλη μια κρίση όπως την GFC το 2008, ή απλώς μια μεγάλη ύφεση, και οι επενδυτές αναγκάζονται να πουλήσουν επειδή φτάνει το έβδομο έτος; Δεν θέλουν να αναλάβουν τέτοιους κινδύνους, οπότε αποσύρονται.”
Ο Pinto επισημαίνει επίσης ότι ο ROAD Act παραχωρεί εκπληκτικά ευρείες εξουσίες στον Υπουργό Οικονομικών, δίνοντάς του τη δυνατότητα να αλλάξει τον νόμο ουσιαστικά όπως επιθυμεί, τροποποιώντας τους ορισμούς με τρόπο που αποκλείει οποιαδήποτε πιθανότητα ιδιοκτησίας αυτών των κατοικιών.
Παρόλο που οι υποστηρικτές του νόμου ισχυρίζονται ότι η ενοικίαση κατοικιών βλάπτει τους δυνητικούς ιδιοκτήτες, το σύνολο του χαρτοφυλακίου του κλάδου ανέρχεται περίπου σε 800.000 ακίνητα, δηλαδή περίπου το 1% όλων των υφιστάμενων κατοικιών στις ΗΠΑ. Ωστόσο, ο Pinto επισημαίνει ότι ο κλάδος παίζει εξαιρετικά σημαντικό ρόλο στην αύξηση της νέας προσφοράς “οριακά”. Περίπου 40.000 κατοικίες που χτίζονται ειδικά για ενοικίαση εμφανίζονται κάθε χρόνο, κυρίως σε πολιτείες όπως το Τέξας, η Φλόριντα και η Βόρεια Καρολίνα, οι οποίες είναι από τις πιο προσιτές αγορές της χώρας. Οι αγορές ανακαίνισης είναι επίσης πιο συχνές σε αυτές τις αγορές. Αυτά τα γεγονότα, σύμφωνα με τον Pinto, αναιρούν την ιδέα ότι οι ενοικιαζόμενες κατοικίες αυξάνουν τεχνητά τις τιμές. “Στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει στατιστική απόδειξη ότι αυτό συμβαίνει,” λέει ο Pinto. “Είναι σε πολιτείες όπως η Καλιφόρνια, όπου σχεδόν δεν υπάρχει κλάδος ενοικίασης κατοικιών, που οι τιμές είναι υψηλότερες.”
Ο ROAD Act απλώς δεν έχει οικονομική λογική. Οι ενοικιάσεις βρίσκονται σε συνεχή ανταγωνισμό με τις κατοικίες προς πώληση. Ο περιορισμός της προσφοράς οποιασδήποτε από τις δύο κατηγορίες αυξάνει το κόστος της άλλης. Εάν η παραγωγή κατοικιών για ενοικίαση μειωθεί λόγω του κανόνα “επτά χρόνια μέχρι την πώληση”, οι δυνητικοί πελάτες μονοκατοικιών θα στραφούν σε διαμερίσματα, αυξάνοντας τα ενοίκια. Αυτή η δυναμική θα δώσει στους πωλητές μονοκατοικιών μεγαλύτερη ευελιξία να αυξήσουν τις τιμές.
Είναι προτιμότερο να αφήσουμε την αγορά να κάνει αυτό που πάντα έκανε. Όταν οι τιμές των κατοικιών γίνονται εξαιρετικά υψηλές σε σχέση με τα εισοδήματα, καθιστώντας το μηνιαίο κόστος μη προσιτό για πολλούς, περισσότεροι άνθρωποι νοικιάζουν μονοκατοικίες ή διαμερίσματα. Αυτό μειώνει την πίεση στα σπίτια προς πώληση, βοηθώντας στη συγκράτηση των τιμών, αντί να τις αυξάνει. Στη συνέχεια, οι κατοικίες γίνονται πιο συμφέρουσες, η ζήτηση και οι τιμές αυξάνονται, και τότε ακριβώς η ομάδα της ενοικίασης βάζει περισσότερα από τα ακίνητά της προς πώληση, βοηθώντας στην ισορροπία της αγοράς και στον περιορισμό της ανόδου. Είναι μια υγιής ροή που οι παίκτες της ενοικίασης βοηθούν να λειτουργήσει.
Για να είμαστε δίκαιοι, η Αμερική έχει έλλειψη εκατομμυρίων κατοικιών. Ωστόσο, ο ROAD Act αποτελεί ουσιαστικά τον δρόμο για την εξάλειψη επενδύσεων δισεκατομμυρίων δολαρίων, οι οποίες συχνά προσφέρουν αυτό που οι υποστηρικτές του Νόμου λένε ότι θέλουν: περισσότερες κατοικίες – ανακαινισμένες μάλιστα – που τίθενται προς πώληση.
