Μια στενή συγγενής μας στην ηπειρωτική Κίνα, κατά τη διάρκεια μιας πρόσφατης βιντεοκλήσης, ξέσπασε σε κλάματα καθώς μοιραζόταν μαζί μας την αγωνία της. Όπως πολλοί στην Κίνα που αγόρασαν ακίνητα από τα τέλη της δεκαετίας του 2010, έτσι κι εκείνη βλέπει την αξία του διαμερίσματός της, λίγο έξω από το κέντρο του Τσονγκτσίνγκ, να έχει μειωθεί δραματικά.
Η πόλη παρουσίασε μια μικρή αύξηση στις πωλήσεις γύρω στην περίοδο του Φεστιβάλ της Άνοιξης, που παραδοσιακά θεωρείται περίοδος χαμηλής ζήτησης. Ωστόσο, όταν εκείνη δοκίμασε την τύχη της, οι προσφορές από πιθανούς αγοραστές ήταν απογοητευτικές, αναγκάζοντάς την να ματαιώσει την πώληση.
Γνωρίζοντας ότι εργάζομαι σε μια αγγλόφωνη εφημερίδα στο Χονγκ Κονγκ και υποψιαζόμενη ότι μπορεί να έχω πρόσβαση σε πληροφορίες της αγοράς – κάτι που δεν ισχύει – ζήτησε τη γνώμη μου. Τι γνωρίζω, άραγε, για τις επενδύσεις στην πραγματική ζωή;
Δε θέλοντας να την απογοητεύσω, παρέθεσα μια ανάλυση της UBS Group AG, η οποία προβλέπει σύντομη ανάκαμψη, και μία του Bloomberg, που κάνει λόγο για μεσοπρόθεσμη ανάκαμψη ξεκινώντας από την επόμενη χρονιά. Ωστόσο, δεν είχα την ψυχραιμία να της δείξω μια νέα μελέτη των Kenneth Rogoff, διακεκριμένου οικονομολόγου του Harvard και πρώην αξιωματούχου του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) και του Ομοσπονδιακού Συμβουλίου των ΗΠΑ, η οποία συγκρίνει την ύφεση στα ακίνητα της Κίνας με τη «χαμένη δεκαετία» της Ιαπωνίας.
Η μελέτη, με τίτλο «A Tale of Two Countries: The Real Estate Crises in 1990s Japan and Contemporary China», έχει δημοσιευτεί από το Brookings Institution. Σε αυτήν, οι Rogoff και Yuanchen Yang, οικονομολόγος του ΔΝΤ, υποστηρίζουν ότι η πτώση της αγοράς ακινήτων στην Κίνα, η οποία διανύει πλέον το έκτο έτος της, «φαίνεται να βρίσκεται στα ενδιάμεσα στάδια μιας πολυετούς διόρθωσης».
Η αγορά ακινήτων «έχει επιφέρει τόσο σημαντικές συσταλτικές επιπτώσεις» στην ευρύτερη οικονομία. Οι συγγραφείς επισημαίνουν ότι τα ακίνητα – τα οποία συνδέονται με τομείς όπως τα δομικά υλικά, τα έπιπλα και οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας – και οι υποδομές καλύπτουν σχεδόν το ένα τρίτο της οικονομικής ζήτησης στην Κίνα. Επιπλέον, τα νοικοκυριά της ηπειρωτικής χώρας κατανέμουν σχεδόν το 70% του πλούτου τους σε ακίνητα, ποσοστό πολύ υψηλότερο από ό,τι σε μεγάλες οικονομίες όπως η Ιαπωνία και οι Ηνωμένες Πολιτείες.
Η τρέχουσα κρίση στην Κίνα παρουσιάζει ομοιότητες με την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων στην Ιαπωνία στα τέλη της δεκαετίας του 1980. Δύο εμφανείς ομοιότητες είναι ότι και οι δύο χώρες υποφέρουν από ραγδαία γήρανση του πληθυσμού και υπερπροσφορά στον τομέα των ακινήτων.
«Αν η προσαρμογή της Κίνας ακολουθήσει παρόμοια πορεία με αυτήν της Ιαπωνίας, αυτό θα σήμαινε ότι η Κίνα δεν έχει διανύσει ούτε το μισό της μετάβασης», έγραψαν οι οικονομολόγοι.
Οι τραπεζικές αποτυχίες και οι πιστωτικές κρίσεις επιτείνουν περαιτέρω τον καθοδικό κύκλο της αγοράς ακινήτων. Η επιμονή της ύφεσης επηρεάζει αρνητικά τις επενδύσεις, την κατανάλωση και το επενδυτικό κλίμα. Οι πόλεις με τη μεγαλύτερη υπερπροσφορά αντιμετωπίζουν ένα επενδυτικό «overhang» που μπορεί να καταστείλει τις νέες κατασκευές για μεγάλο χρονικό διάστημα, ενώ οι απότομες μειώσεις των τιμών των ακινήτων μειώνουν την κατανάλωση και υπονομεύουν την εμπιστοσύνη των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων.
«Ελλείψει ολοκληρωμένων δικτύων κοινωνικής ασφάλειας, ο πλούτος σε ακίνητα αποτελεί μορφή προληπτικής αποταμίευσης. Όταν οι αξίες των ακινήτων μειώνονται, τα νοικοκυριά τείνουν να μειώνουν τις δαπάνες τους για να αντισταθμίσουν τις απώλειες και… προσπαθούν ακόμη περισσότερο να αυξήσουν τις αποταμιεύσεις τους», έγραψαν οι συγγραφείς.
Δεν έδειξα στη συγγενή μου τη μελέτη τους. Ελπίζω να μην διαβάσει αυτήν τη στήλη, να μην την αναζητήσει και να μην απογοητευτεί περισσότερο. Σε κάθε περίπτωση, τέτοιες αναλύσεις προσφέρουν μια μακροοικονομική εικόνα. Ποιος ξέρει τι θα συμβεί στα ακίνητα της γειτονιάς της;
Ωστόσο, όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, της έδειξα μια πιο αισιόδοξη πρόγνωση. Πριν από δύο εβδομάδες, το Bloomberg Economics αντέκρουσε αυτό που αποκάλεσε «θεωρία της Ιαπωνικοποίησης» σε μια ανάλυση με τίτλο «Φως στο Τέλος του Τούνελ για την Ύφεση των Ακινήτων στην Κίνα».
Σημειώστε ότι δεν υπάρχει αμφιβολία στο τέλος, οπότε πρόκειται για μια οριστική δήλωση. Υπολογίζει ότι η ύφεση των ακινήτων στην Κίνα θα μπορούσε να φτάσει στον πυθμένα το 2027.
Οι κατασκευές ακινήτων στην Κίνα κορυφώθηκαν σε 1.565 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα το 2021. Ωστόσο, μια μείωση 40% στις επενδύσεις σε ακίνητα σημαίνει ότι η προσαρμογή έχει ολοκληρωθεί κατά περίπου 70%, με το υπόλοιπο 30% να ολοκληρώνεται εντός δύο ετών, δηλαδή μέχρι το 2027.
«Η πτώση στην αγορά ακινήτων της Κίνας θα έχει διαρκέσει περίπου έξι χρόνια από την κορύφωση του 2021 έως τον πυθμένα του 2027», ανέφερε. «Αυτό είναι περίπου η ίδια διάρκεια με την ύφεση στέγασης των ΗΠΑ από το 2006 έως το 2012 και πολύ μικρότερη από την ύφεση δύο δεκαετιών που παρατηρήθηκε στην Ιαπωνία. Τόσο για τη θεωρία της Ιαπωνικοποίησης».
Ωστόσο, το Bloomberg Economics δηλώνει ρητά ότι «δεν προβλέπει ανάκαμψη», μόνο σταθεροποίηση της αγοράς. Ο John Lam, επικεφαλής της έρευνας για τα ακίνητα στην Κίνα της UBS, υπήρξε ο πιο αισιόδοξος. Έχοντας εγκαταλείψει προηγούμενες αισιόδοξες προβλέψεις, εντούτοις φαίνεται να πιστεύει ότι μια ανάκαμψη θα έρθει μέσα στα επόμενα χρόνια. Νωρίτερα το 2025, είχε προβλέψει ότι οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να «σταθεροποιηθούν» ακόμη και φέτος.
Έτσι, έχουμε καλύψει όλες τις πιθανές εκδοχές: άμεση ανάκαμψη, βραχυπρόθεσμη σταθεροποίηση και περισσότερος πόνος στο μέλλον. Ελπίζω αυτό να βοηθάει, ε;
