Με την πρώτη γενιά εμπορικών επενδυτικών καταπιστευμάτων ακινήτων (REITs) της Κίνας να αναμένεται να κυκλοφορήσει τα επόμενα δύο χρόνια, τα ακίνητα της Μεγάλης Περιοχής του Κόλπου (Greater Bay Area – GBA) είναι πιθανό να βρεθούν σε ισχυρή ζήτηση, σύμφωνα με την Deloitte China. Όπως εκτιμά ο Ryan Wu, αναπληρωτής γενικός διευθυντής για τις υπηρεσίες κινεζικών επιχειρήσεων στο Χονγκ Κονγκ της Deloitte China, τα περιουσιακά στοιχεία της GBA είναι πιθανό να υπερκαλυφθούν από ζήτηση. Η παρατήρηση αυτή έγινε κατά τη διάρκεια του πρόσφατου συνεδρίου APREA GBA, το οποίο εστιάζει στην ταχέως αναπτυσσόμενη αγορά C-REITs, η οποία πρόσφατα επεκτάθηκε και περιλαμβάνει πλέον εμπορικά ακίνητα.
Την 1η Δεκεμβρίου, η κορυφαία υπηρεσία οικονομικού σχεδιασμού της Κίνας, η Εθνική Επιτροπή Ανάπτυξης και Μεταρρυθμίσεων (NDRC), ανακοίνωσε μια ανανεωμένη λίστα επιλεξιμότητας για τα προγράμματα C-REITs. Στη λίστα προστέθηκαν εμπορικά ακίνητα, όπως εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία και κτίρια γραφείων, τα οποία μπορούν πλέον να τιτλοποιηθούν και να πωληθούν σε επενδυτές. Η λίστα καλύπτει πλέον πάνω από 10 κατηγορίες, από βιομηχανικές ζώνες και κέντρα δεδομένων μέχρι κυβερνητικά επιδοτούμενα έργα ενοικιαζόμενης στέγασης.
Σε πρόσφατη συνέντευξη Τύπου, εκπρόσωπος της NDRC δήλωσε ότι ο στόχος της επέκτασης είναι “να ενισχυθεί καλύτερα ο ρόλος των REITs υποδομών στην υποστήριξη της πραγματικής οικονομίας”, ευθυγραμμιζόμενος με τη γενικότερη προσπάθεια της Κίνας για αστική ανάπτυξη υψηλής ποιότητας, αστική ανανέωση και μέτρα για την τόνωση της κατανάλωσης.
Τα πιλοτικά C-REITs της Κίνας, γνωστά και ως REITs υποδομών, ξεκίνησαν το 2021, επιτρέποντας σε δημόσια προσφερόμενα κεφάλαια να επενδύουν σε περιουσιακά στοιχεία υποδομών που παράγουν εισόδημα και να διανέμουν αποδόσεις στους επενδυτές από τις υποκείμενες λειτουργικές ταμειακές ροές.
Μέχρι το τέλος του περασμένου μήνα, η Κίνα διέθετε σχεδόν 80 C-REITs, τα οποία είχαν αντλήσει πάνω από 200 δισεκατομμύρια γιουάν (28,3 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ), σύμφωνα με στοιχεία της Cushman & Wakefield. “Η αγορά REITs της Κίνας έχει επιδείξει αξιοσημείωτη ανάπτυξη, αυξάνοντας την αξία της αγοράς κατά περίπου 85% πέρυσι και εξασφαλίζοντας μια θέση μεταξύ των τριών κορυφαίων αγορών REITs στην Ασία για πρώτη φορά το 2024”, δήλωσε ο Francis Li, διεθνής διευθυντής και επικεφαλής κεφαλαιαγορών στην ευρύτερη Κίνα για την εταιρεία.
“Με ιστορία μόλις τεσσάρων ετών, η αγορά C-REITs παραμένει σχετικά νέα σε σύγκριση με ώριμες αγορές όπως οι ΗΠΑ και η Ιαπωνία, κάτι που υποδηλώνει σημαντικό δυναμικό για μελλοντική ανάπτυξη καθώς η αγορά ωριμάζει και διαφοροποιείται για να περιλάβει ένα ευρύτερο φάσμα επενδυτών και κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων.”
Σύμφωνα με τον Li, ο τομέας των ακινήτων στα C-REITs αντιστοιχούσε στο 54% του συνολικού μεγέθους έκδοσης, με περιουσιακά στοιχεία υποδομών σε τομείς όπως τα εμπορικά ακίνητα, η ενοικιαζόμενη στέγαση και η εφοδιαστική αλυσίδα να αποτελούν βασικούς μοχλούς ανάπτυξης.
Τα C-REITs προσφέρουν σχετικά σταθερό εισόδημα και βοηθούν στη διαφοροποίηση των χαρτοφυλακίων, σύμφωνα με την Cushman & Wakefield. Οι προοπτικές των REITs ακινήτων προέβλεπαν μέση μερισματική απόδοση 5% τον πρώτο χρόνο εισαγωγής στο χρηματιστήριο, μια σημαντική διαφορά από τα κρατικά ομόλογα, ανέφερε η εταιρεία. Ο λιανικός τομέας έχει δει 12 εισαγωγές στο χρηματιστήριο που έχουν αντλήσει συνολικά 30,3 δισεκατομμύρια γιουάν. Η Joy City Property, η οποία τέθηκε εκτός χρηματιστηρίου από την μητρική της εταιρεία Grandjoy Holdings στα τέλη του περασμένου μήνα, εξέδωσε ένα REIT καταναλωτικών υποδομών το 2024, με εγγύηση ένα από τα κύρια εμπορικά της κέντρα στην ηπειρωτική χώρα, αντλώντας συνολικά 3,3 δισεκατομμύρια γιουάν.
Στον πέμπτο χρόνο μιας πτώσης της αγοράς ακινήτων, οι Κινέζοι κατασκευαστές έχουν στραφεί από την κατασκευή νέων έργων στην εστίαση στο επαναλαμβανόμενο ενοίκιο και στις αμοιβές διαχείρισης ακινήτων, σύμφωνα με έκθεση της Morgan Stanley που δημοσιεύθηκε τον Νοέμβριο. “Βραχυπρόθεσμα, το επαναλαμβανόμενο εισόδημα μπορεί να μετριάσει την πτώση των κερδών κατά τη διάρκεια ενός κύκλου ύφεσης στην αγορά ακινήτων, υποστηρίζοντας τους κατασκευαστές που διαθέτουν μεγάλα χαρτοφυλάκια ενοικίων με ηπιότερη πτώση κερδών”, αναφέρει η έκθεση. “Οι κατασκευαστές είναι έτοιμοι να επωφεληθούν από αυτό το αναδυόμενο μακροπρόθεσμο θέμα δεδομένων των μεγάλων χαρτοφυλακίων ενοικίων τους, αλλά με ακόμη χαμηλή συμμετοχή στις εκδόσεις REITs.”
Υπό συνεχή πίεση, οι Κινέζοι κατασκευαστές δεν ήταν σε θέση να βασίζονται αποκλειστικά σε τραπεζικά δάνεια, σύμφωνα με τον Wu. “Χρειάζονται εναλλακτικά χρηματοδοτικά κανάλια”, τόνισε. “Πρέπει να μετατρέψουν σε μετρητά το υπάρχον χαρτοφυλάκιο ακινήτων τους με πιο αποτελεσματικό τρόπο.” “Γι’ αυτό τα REITs είναι σημαντικά, επειδή θα μπορούσαν να αποτελέσουν μια εναλλακτική λύση”, πρόσθεσε. “Αναμένεται να ενεργοποιήσουν περιουσιακά στοιχεία που παράγουν εισόδημα και ανήκουν στους κατασκευαστές και να τους βοηθήσουν να απελευθερώσουν την αξία των ακινήτων τους.”
Σύμφωνα με την Morgan Stanley, η αγορά C-REITs αναμένεται να αναπτυχθεί 30 φορές, φτάνοντας να γίνει μια βιομηχανία 1 τρισεκατομμυρίου δολαρίων ΗΠΑ τα επόμενα 20 χρόνια.
