Στην ιστορική γειτονιά Bo-Kaap του Κέιπ Τάουν, οι πολύχρωμες κατοικίες βρίσκονται υπό την πίεση ξένων αγοραστών με υψηλή οικονομική επιφάνεια. Μια κοινότητα που χτίστηκε από γενιές ντόπιων, αντιμετωπίζει πλέον το ενδεχόμενο να μην μπορεί να αντέξει οικονομικά την παραμονή των κατοίκων της, εν μέσω τουριστικής άνθησης, κρίσης στέγασης και της αυξανόμενης δημοτικότητας των ψηφιακών νομάδων.
Από νωρίς το πρωί, η φωνή του ιμάμη αντηχεί από τον μιναρέ του Auwal Masjid, του παλαιότερου τζαμιού στη Νότια Αφρική, που χτίστηκε το 1794. Η προσευχή διαπερνά τους στενούς δρόμους και τα πολύχρωμα σπίτια του Bo-Kaap, μιας κοινότητας με βαθιές μουσουλμανικές ρίζες. Ωστόσο, κάτω από αυτήν την αιώνια καλούντα, εξελίσσεται μια πιο αθόρυβη αλλαγή.
Στο Bo-Kaap, και σε μεγάλο μέρος του κέντρου του Κέιπ Τάουν, η άνοδος των τιμών των ακινήτων, η αυξανόμενη ζήτηση από επενδυτές και η ταχεία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τροφοδοτούν τους φόβους ότι μια από τις παλαιότερες ζωντανές γειτονιές της πόλης κινδυνεύει να εξαφανιστεί σιγά σιγά.
Ο Yasser Booley, ντόπιος φωτογράφος και κάτοικος του Bo-Kaap για οκτώ γενιές, περιγράφει μια σταδιακή, αλλά αδιαμφισβήτητη αλλαγή. “Οι μεγαλύτερες αλλαγές που έχω δει είναι η αργή ασφυξία της ζωντανής μας κουλτούρας μέσω της επιταχυνόμενης πώλησης σπιτιών σε άτομα υψηλής καθαρής θέσης, η πλειονότητα των οποίων δεν έχει καμία σύνδεση με τον τόπο ή τον πολιτισμό,” δηλώνει. Ο Booley, 50 ετών, μεγάλωσε σε μια γειτονιά όπου οι εκτεταμένες οικογένειες ζούσαν συχνά σε απόσταση λίγων δρόμων μεταξύ τους, δεμένες με τζαμιά, σχολεία και μια κοινή ιστορία διαμορφωμένη από τον πολιτισμό, την αποικιακή κυριαρχία και το απαρτχάιντ.
Σήμερα, ο κοινωνικός ιστός βρίσκεται υπό πίεση, καθώς η αυξανόμενη δημοτικότητα της γειτονιάς στους τουρίστες και τους επενδυτές αρχίζει να αναδιαμορφώνει την καθημερινή ζωή – από τα είδη των επιχειρήσεων που ανοίγουν στην περιοχή, μέχρι τον τρόπο χρήσης των κατοικιών. Για τον Booley, οι αλλαγές δεν είναι ορατές μόνο στο ποιος ζει στη γειτονιά, αλλά και στο πώς το ίδιο το Bo-Kaap αντιμετωπίζεται από εξωτερικούς παράγοντες.
Στην αγορά ακινήτων του Κέιπ Τάουν, η διεθνής ζήτηση είναι πλέον όλο και πιο εμφανής. Δεδομένα από την Seeff Property Group δείχνουν ότι οι ξένοι αγοραστές συνεισέφεραν περίπου 2,8 δισεκατομμύρια ραντ (168 εκατομμύρια δολάρια) – περίπου το ένα τέταρτο των 11,3 δισεκατομμυρίων ραντ (679 εκατομμύρια δολάρια) σε πωλήσεις ακινήτων κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους. Καθώς η ζήτηση από εύπορους αγοραστές αυξάνεται, οι κάτοικοι αναφέρουν ότι οι συνέπειες εκτυλίσσονται εντός της ίδιας της γειτονιάς.
Σπίτια που κάποτε φιλοξενούσαν γενιές της ίδιας οικογένειας πωλούνται όλο και περισσότερο σε ξένους επενδυτές ή μετατρέπονται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως το Airbnb. Στο μεταξύ, οι νεότεροι κάτοικοι δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να παραμείνουν στη γειτονιά που οι οικογένειές τους αποκαλούν σπίτι για δεκαετίες – κάποιες για αιώνες. “Έχω δει τη γενιά μου να φεύγει μαζικά από το Bo-Kaap επειδή δεν μπορούν πλέον να ζήσουν εδώ,” δηλώνει ο Booley. “Όπου οι νέοι τυχαίνει να έχουν τους πόρους να αγοράσουν στην περιοχή, φαίνεται να υπάρχει ένα αόρατο εμπόδιο [εισόδου].” Για τον Booley, αυτό εγείρει ένα βαθύτερο ερώτημα: αν η κοινότητα που έχτισε το Bo-Kaap μπορεί ακόμα να αντέξει οικονομικά να παραμείνει εδώ. “Είναι, πολιτισμικά μιλώντας, μια δεινή κατάσταση όταν οι σκληρά κερδισμένες μάχες των προγόνων μας πηγαίνουν χαμένες.”
Τουριστική άνθηση ή ασφυξία στέγασης; Τα τελευταία χρόνια, η άνοδος του Κέιπ Τάουν ως παγκόσμιος τουριστικός προορισμός έχει μεταμορφώσει αθόρυβα την οικονομία της αγοράς ακινήτων στο κέντρο της πόλης. Μόνο το 2025, η πόλη υποδέχθηκε περίπου 3,3 εκατομμύρια διεθνείς ταξιδιώτες, σύμφωνα με την Airports Company South Africa. Για τους ταξιδιώτες, γειτονιές συγκεντρωμένες γύρω από το City Bowl, όπως το Bo-Kaap, έχουν γίνει κεντρικές σε αυτήν την τουριστική οικονομία, προσφέροντας κάτι όλο και πιο σπάνιο στις παγκόσμιες πόλεις: μια ιστορική περιοχή όπου ο πολιτισμός, η αρχιτεκτονική και η καθημερινή ζωή εξακολουθούν να συνυπάρχουν.
Ωστόσο, αυτές οι ίδιες ιδιότητες έχουν καταστήσει την περιοχή πρωταρχικής σημασίας ακίνητη περιουσία. Οι πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν επιταχύνει αυτήν τη μετατόπιση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας ανάλυσης ενοικιάσεων AirDNA, υπάρχουν πάνω από 31.000 ενεργές καταχωρίσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων σε όλο το Κέιπ Τάουν, με μερικές από τις υψηλότερες συγκεντρώσεις γύρω από την κεντρική επιχειρηματική περιοχή – 26.000 μόνο καταχωρίσεις Airbnb.
Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι αποδόσεις μπορούν να είναι σημαντικές. Σύμφωνα με την AirDNA, ορισμένες βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο του Κέιπ Τάουν αποφέρουν πάνω από 400.000 ραντ (24.000 δολάρια) ετησίως – συχνά πολύ περισσότερο από ό,τι μπορούν να αποφέρουν οι παραδοσιακές μακροχρόνιες μισθώσεις. Συγκριτικά, ένα παρόμοιο διαμέρισμα που μισθώνεται μακροχρόνια σε τοπικό ενοικιαστή συνήθως αποφέρει μεταξύ 12.000 και 18.000 ραντ (720 – 1.080 δολάρια) το μήνα – ή περίπου 144.000 έως 216.000 ραντ (8.640 – 13.000 δολάρια) ετησίως.
Ο τουρισμός, όμως, είναι μόνο ένα μέρος της ιστορίας. Το Κέιπ Τάουν έχει επίσης γίνει πόλος έλξης για απομακρυσμένους εργαζόμενους και ψηφιακούς νομάδες – επαγγελματίες που κερδίζουν μισθούς σε ισχυρότερα ξένα νομίσματα, ενώ ζουν στη Νότια Αφρική. Το 2024, η κυβέρνηση εισήγαγε μια βίζα για ψηφιακούς νομάδες, επιτρέποντας σε ξένους απομακρυσμένους εργαζόμενους που απασχολούνται στο εξωτερικό να ζουν στη Νότια Αφρική για παρατεταμένες περιόδους – ως μέρος μιας προσπάθειας προσέλκυσης διεθνούς ταλέντου, τουρισμού και επενδύσεων.
Έλκοντας από το κλίμα, το τοπίο και το σχετικά χαμηλότερο κόστος ζωής της πόλης, πολλοί μπορούν να αντέξουν ενοίκια πολύ πέρα από ό,τι κερδίζουν οι περισσότεροι ντόπιοι κάτοικοι. “Οι απομακρυσμένοι εργαζόμενοι και οι διεθνείς αγοραστές έχουν καταστήσει την προσιτότητα πέρα από τις δυνατότητες των ντόπιων,” υποστηρίζει ο Booley.
Το χάσμα μεταξύ των τοπικών εισοδημάτων και του κόστους στέγασης είναι έντονο. Σύμφωνα με το Quarterly Labour Force Survey της Νότιας Αφρικής, ο μέσος μηνιαίος μισθός στη Νότια Αφρική εκτιμάται περίπου σε 15.000 έως 18.000 ραντ (περίπου 800 έως 950 δολάρια). Αντίθετα, οι μακροχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο του Κέιπ Τάουν συχνά υπερβαίνουν τις 20.000 ραντ (1.200 δολάρια) το μήνα, με ορισμένα ακίνητα να διεκδικούν σημαντικά υψηλότερες τιμές κατά τις περιόδους αιχμής των τουριστών.
Οργάνωση υπεράσπισης στέγασης με έδρα το Κέιπ Τάουν, η Ndifuna Ukwazi, αναφέρει ότι πολλοί εργαζόμενοι χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος αποκλείονται όλο και περισσότερο από το κέντρο της πόλης, παρά το ότι διατηρούν θέσεις πλήρους απασχόλησης. Το διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ μισθών και κόστους στέγασης, προειδοποιεί, συμβάλλει σε μια αυξανόμενη τάξη των λεγόμενων “εργαζόμενων αστέγων” – ανθρώπων που απασχολούνται, αλλά εξακολουθούν να μην μπορούν να εξασφαλίσουν σταθερή στέγη.
Μια κοινότητα υπό πίεση Για την Bo-Kaap Civic and Ratepayers Association (BKCRA), έναν κοινοτικό οργανισμό που εκπροσωπεί κατοίκους και ιδιοκτήτες ακινήτων στην ιστορική γειτονιά, οι επιπτώσεις της άνθησης των ακινήτων δεν είναι πλέον θεωρητικές. Εκτυλίσσονται σπίτι με σπίτι, δρόμο με δρόμο. “Η κοινότητα αντιμετωπίζει απολύτως την τρέχουσα κατάσταση ως μια μορφή οικονομικής εκτόπισης,” δηλώνει ο Sheikh Dawood Terblanche, πρόεδρος της BKCRA.
Λέει ότι ενώ οι κάτοικοι δεν απομακρύνονται βίαια με νόμο, μια πιο αθόρυβη μορφή εκτόπισης βρίσκεται σε εξέλιξη – καθοδηγούμενη από την άνοδο των τιμών των ακινήτων, την κλιμάκωση των δημοτικών φόρων και το γενικότερο κόστος ζωής. Και οι φόβοι αυτοί δεν είναι καινούργιοι. Το 2019, χιλιάδες κάτοικοι κατέβηκαν στους δρόμους του Bo-Kaap για να διαμαρτυρηθούν ενάντια σε μεγάλης κλίμακας αναπτύξεις ακινήτων που πίστευαν ότι απειλούσαν την ιστορική γειτονιά. Οι διαδηλώσεις προσέλκυσαν εθνική προσοχή και τελικά οδήγησαν στην απόκτηση του καθεστώτος Heritage Protection Overlay Zone (HPOZ) για την περιοχή – σχεδιασμένο για να προστατεύει την ευδιάκριτη αρχιτεκτονική και την αστική της μορφή.
Ωστόσο, ενώ ο χαρακτηρισμός ως μνημείο βοήθησε στην προστασία των πολύχρωμων σπιτιών της γειτονιάς από την κατεδάφιση, οι ντόπιοι λένε ότι κάνει λίγα για να προστατεύσει τους ανθρώπους που ζουν μέσα σε αυτά. Αντ’ αυτού, οι κάτοικοι λένε ότι οι επιπτώσεις γίνονται όλο και περισσότερο αισθητές ακριβώς στις πόρτες τους. “Η πίεση είναι έντονη και συνεχής,” λέει ο Terblanche. “Οι κάτοικοι αναφέρουν ότι δέχονται συχνά προσεγγίσεις από μεσίτες με προσφορές υψηλών μετρητών, που συχνά στοχεύουν ηλικιωμένους ιδιοκτήτες και ευάλωτα άτομα.”
Το κόστος της παραμονής Για ορισμένους κατοίκους, η πίεση δεν προέρχεται μόνο από επενδυτές· προέρχεται από το αυξανόμενο κόστος παραμονής στη γειτονιά. Καθώς οι τιμές των ακινήτων σε ολόκληρη την πόλη του Κέιπ Τάουν έχουν ανέβει τις δύο τελευταίες δεκαετίες, οι δημοτικές αποτιμήσεις έχουν αυξηθεί παράλληλα. Υψηλότερες αποτιμήσεις μεταφράζονται άμεσα σε υψηλότερους φόρους ακινήτων – μετατρέποντας κάποτε τα μέτρια οικογενειακά σπίτια σε ακριβά περιουσιακά στοιχεία.
Σε ολόκληρο το Κέιπ Τάουν, οι αξίες των ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο περίπου 10% ετησίως, ξεπερνώντας σταθερά άλλες μεγάλες μητροπόλεις, συμπεριλαμβανομένου του οικονομικού κόμβου της χώρας, Γιοχάνεσμπουργκ. Σε ορισμένες περιοχές, οι αυξήσεις ήταν πολύ πιο απότομες: οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 200% την τελευταία δεκαετία, ενώ οι δημοτικοί φόροι και οι χρεώσεις έχουν αυξηθεί κατά σχεδόν 500%.
Για τους παλαιότερους κατοίκους στο Bo-Kaap, οι συνέπειες μπορεί να είναι ιδιαίτερα σοβαρές. “Για τους συνταξιούχους με σταθερό εισόδημα, οι συνεπαγόμενοι φόροι ακινήτων είναι συχνά υψηλότεροι από τις μηνιαίες τους συντάξεις. Πολλοί αναγκάζονται να πουλήσουν απλώς επειδή δεν μπορούν πλέον να αντέξουν τον ‘φόρο ζωής’ στα προγονικά τους σπίτια,” λέει ο Terblanche. Η κρατική σύνταξη γήρατος της Νότιας Αφρικής είναι περίπου 2.190 ραντ (115 δολάρια) το μήνα, που καταβάλλεται μέσω της South African Social Security Agency – αφήνοντας μικρό περιθώριο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν αυξανόμενους δημοτικούς φόρους ακινήτων.
Για τις νεότερες γενιές, το εμπόδιο είναι διαφορετικό: η είσοδος. Οι τιμές των ακινήτων στο Bo-Kaap έχουν αυξηθεί απότομα την τελευταία δεκαετία, καθώς η ζήτηση από επενδυτές και ο τουρισμός έχουν οδηγήσει σε αύξηση της αξίας των ακινήτων σε όλο το κέντρο της πόλης. Τα σπίτια για αρχάριους ενός υπνοδωματίου πωλούνται πλέον τακτικά μεταξύ 2,5 και 3 εκατομμυρίων ραντ – περίπου 135.000 έως 160.000 δολαρίων – καθιστώντας την ιδιοκτησία πολύ πέρα από την εμβέλεια πολλών οικογενειών των οποίων οι ρίζες στην περιοχή χρονολογούνται για γενιές. Λιγότερο από μια δεκαετία πριν, παρόμοια σπίτια πωλούνταν για περίπου 1,6 εκατομμύρια ραντ (περίπου 100.000 δολάρια).
Σε ολόκληρο το Κέιπ Τάουν γενικότερα, το χάσμα προσιτότητας έχει διευρυνθεί δραματικά. Έρευνες εκτιμούν ότι πάνω από το 90% των νοικοκυριών δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά ένα ακίνητο στο City Bowl, όπου οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί πολύ ταχύτερα από τους μισθούς.
Η θέση της πόλης Ωστόσο, αξιωματούχοι της πόλης του Κέιπ Τάουν δηλώνουν ότι οι πιέσεις που επηρεάζουν γειτονιές όπως το Bo-Kaap πρέπει να γίνουν κατανοητές στο πλαίσιο της ευρύτερης μεταμόρφωσης της πόλης. Σε γραπτή απάντηση, ο εκπρόσωπος της πόλης Luthando Tyhalibongo δήλωσε ότι η ταχεία ανάπτυξη του Κέιπ Τάουν είναι ένας σημαντικός παράγοντας που διαμορφώνει την αγορά ακινήτων της. “Η επιτυχία του Κέιπ Τάουν ως πόλης έχει οδηγήσει σε αύξηση του πληθυσμού κατά σχεδόν ένα εκατομμύριο νέους κατοίκους από μετανάστευση και άλλες δυνάμεις αστικοποίησης μόνο την τελευταία δεκαετία,” δήλωσε, αναφερόμενος στην τάση των Νοτιοαφρικανών να μεταναστεύουν εσωτερικά σε καλύτερα διοικούμενους δήμους της χώρας.
Δήλωσε ότι η προσιτότητα της στέγασης διαμορφώνεται επίσης από ευρύτερες οικονομικές συνθήκες. “Υπάρχει μια εισοδηματική κρίση στη Νότια Αφρική… Η έλλειψη οικονομικών [ευκαιριών] συνεχίζει να έχει βαθιά επίδραση στα επίπεδα εισοδήματος και την προσιτότητα για τα περισσότερα νοικοκυριά.” Ο Tyhalibongo δήλωσε ότι η Πόλη προσπαθεί επίσης να αντιμετωπίσει την χωρική κληρονομιά του πολεοδομικού σχεδιασμού της εποχής του απαρτχάιντ, η οποία άφησε πολλούς κατοίκους χαμηλού εισοδήματος να ζουν μακριά από τα οικονομικά κέντρα. Ορισμένες οικογένειες στην περιφέρεια της πόλης εξακολουθούν να ξοδεύουν περίπου το 40% του εισοδήματός τους για μεταφορές απλώς για να φτάσουν στη δουλειά.
Η Πόλη αναφέρει ότι προσπαθεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών – προκειμένου να προωθήσει την πρόσβαση σε οικονομικές ευκαιρίες. “Τα τελευταία δύο χρόνια, έχουμε διαθέσει περισσότερη γη για οικονομικά προσιτές κατοικίες από ό,τι τα τελευταία 10 χρόνια,” ανέφερε. Εν τω μεταξύ, η εθνική κυβέρνηση δηλώνει ότι οι πολιτικές που αποσκοπούν στην προσέλκυση ψηφιακών νομάδων και ξένων επενδύσεων σχεδιάζονται για να τονώσουν τον τουρισμό, τις δαπάνες και την οικονομική ανάπτυξη.
Ωστόσο, στο Bo-Kaap, οι κάτοικοι λένε ότι η πρόκληση δεν είναι η εγγύτητα στην ευκαιρία, αλλά το αυξανόμενο κόστος παραμονής στην ίδια τη γειτονιά.
Τι απομένει Καθώς η ζήτηση για ακίνητα στο κέντρο της πόλης συνεχίζει να αυξάνεται, οι κάτοικοι λένε ότι η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς έχει εκθέσει μια βαθύτερη ένταση στο Bo-Kaap. “Η ζωντανή κληρονομιά, οι άνθρωποί της, δεν προστατεύονται,” δηλώνει ο Terblanche.
Τα σπίτια του Bo-Kaap παραμένουν – μια κασκαντέρ χρωμάτων που ανεβαίνει στις πλαγιές κάτω από το Table Mountain – όπως ήταν για γενιές. Πέντε φορές την ημέρα, η κλήση για προσευχή εξακολουθεί να υψώνεται από τον μιναρέ του Auwal Masjid, σηματοδοτώντας το πέρασμα του χρόνου σε μια γειτονιά που έχει αλλάξει γύρω της.
Αλλά για τον Booley, αυτό που εξαφανίζεται είναι πολύ πιο δύσκολο να διατηρηθεί. “Η υπαρξιακή απώλεια του φυσικού περιβάλλοντος που είναι υπεύθυνο για τη μεταβίβαση και την επιβίωση ενός μοναδικού πολιτισμού που διαμορφώθηκε στη σκιά του Table Mountain,” λέει. Στη συνέχεια, κάνει μια παύση. “Η πραγματικότητα είναι ήδη εδώ – ο πολιτισμός δέχεται επίθεση.”
