Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που επιθυμούν να επωφεληθούν από την τριετή φοροαπαλλαγή για την εκμίσθωση κενών κατοικιών ή ακινήτων που προέρχονταν από βραχυχρόνια μίσθωση, οφείλουν να δώσουν ιδιαίτερη προσοχή στους κωδικούς της φορολογικής τους δήλωσης. Η σωστή συμπλήρωση των στοιχείων είναι απαραίτητη για να «ξεκλειδώσει» η φορολογική αυτή ελάφρυνση.
Για να θεωρηθεί ένα ακίνητο «κενό» και να πληροί τις προϋποθέσεις, θα πρέπει να έχει δηλωθεί εμπρόθεσμα στην Εφορία. Όσοι ιδιοκτήτες έχουν δηλώσει τις κατοικίες τους εκ των υστέρων στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), ακόμη και αν πληρούν τα υπόλοιπα κριτήρια, δεν δικαιούνται της απαλλαγής.
Συγκεκριμένα, για να χορηγηθεί η φοροαπαλλαγή, οι κατοικίες πρέπει να είναι δηλωμένες ως κενές ή σε αδράνεια για τουλάχιστον τρία έτη. Εναλλακτικά, μπορούν να προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση (όπως τύπου Airbnb), εφόσον η νέα μίσθωση είναι μακροχρόνια και συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Η τριετής απαλλαγή αφορά ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και ακίνητα που τα προηγούμενα έτη διέθεταν για βραχυχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, υπάρχει όριο επιφάνειας: η κατοικία δεν πρέπει να ξεπερνά τα 120 τ.μ. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, το όριο αυτό αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο.
Οι ενοικιαστές είναι απαραίτητο να συνάψουν τριετή σύμβαση για την κύρια κατοικία τους. Εάν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από το ακίνητο, η φοροαπαλλαγή μπορεί να συνεχιστεί έως τη συμπλήρωση της τριετίας, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης θα συνάψει εντός τριμήνου μία νέα, αποκλειστικά, τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και αυτή η μίσθωση, η περαιτέρω φοροαπαλλαγή χάνεται.
Κατ’ εξαίρεση, η απαλλαγή ισχύει και για μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, σε περιπτώσεις που οι κατοικίες εκμισθώνονται σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Σε αυτή την ειδική περίπτωση, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει τη συνέχιση της φοροαπαλλαγής αν εντός εξαμήνου συνάψει νέες μισθωτικές συμβάσεις κύριας κατοικίας, τουλάχιστον εξάμηνης ή και τριετούς διάρκειας.
Για τις κατοικίες που προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση, οι προϋποθέσεις είναι:
* Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος που προηγείται της πρώτης μακροχρόνιας μίσθωσης.
* Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση όλες οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
* Να έχει υποβληθεί δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και πριν την έναρξή της.
Οδηγίες από την ΑΑΔΕ
Ο αναλυτικός οδηγός που εξέδωσε η ΑΑΔΕ αποσαφηνίζει τα ζητήματα αυτά, ενόψει της υποβολής των φετινών φορολογικών δηλώσεων. Σύμφωνα με τον οδηγό, για τη δήλωση στο έντυπο Ε2 του εισοδήματος από ακίνητα που δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, με σκοπό τη χορήγηση της απαλλαγής, επιλέγεται ο κατάλληλος κωδικός στη στήλη 17:
* Κωδικός 64: «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή»
* Κωδικός 65: «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»
* Κωδικός 66: «Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή»
* Κωδικός 67: «Εκμίσθωση εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»
Το εν λόγω εισόδημα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 του Πίνακα 6 του εντύπου Ε1: «Απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών».
Αντιμετωπίζονται επίσης σενάρια όπου ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται την απαλλαγή:
* Εάν μια κατοικία εκμισθώθηκε μακροχρόνια έως το 2022 και ήταν κενή το 2023 και 2024, αλλά η νέα τριετής σύμβαση συναφθεί τον Μάρτιο 2025, το εισόδημα του 2025 δεν απαλλάσσεται, καθώς απαιτείται το ακίνητο να ήταν κενό κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024.
* Εάν μια κατοικία 85 τ.μ. δηλωνόταν ως δευτερεύουσα και συναφθεί σύμβαση τετραετούς διάρκειας τον Νοέμβριο 2025, το εισόδημα του 2025 δεν απαλλάσσεται. Απαιτείται η κατοικία να είχε δηλωθεί ως κενό ακίνητο (Ε2) ή να μην είχε δηλωθεί ως μισθωμένο, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (Ε1 και Ε2) κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024, ή να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2024.
* Εάν μια κατοικία 110 τ.μ. ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024, και από τον Ιανουάριο 2025 συναφθεί σύμβαση διετούς διάρκειας, το εισόδημα του 2025 δεν απαλλάσσεται, καθώς η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.
