Μετά από χρόνια ως μαγνήτης για νέους αποφοίτους, το Σαν Φρανσίσκο βλέπει πλέον τη Γενιά Ζ να εγκαταλείπει την πόλη, αναζητώντας φθηνότερες πόλεις και καλύτερη ισορροπία μεταξύ εργασίας και προσωπικής ζωής. Η αρχική μετανάστευση λόγω της πανδημίας, που οδήγησε πολλούς να μετακομίσουν πιο κοντά στις οικογένειές τους ή για αλλαγή τρόπου ζωής, έχει πλέον εξελιχθεί σε μια σταθερή ροή προς το Τέξας και τη Φλόριντα, προσφέροντας περισσότερες ευκαιρίες απασχόλησης και πιο διαχειρίσιμα ενοίκια. Σύμφωνα με μια έρευνα της αρχιτεκτονικής εταιρείας Gensler, σχεδόν ο μισός νεαρός πληθυσμός του Σαν Φρανσίσκο χωρίς παιδιά σκεφτόταν σοβαρά τη μετακόμιση.
Μια νέα έκθεση της JLL, εταιρείας εμπορικών ακινήτων και διαχείρισης επενδύσεων, αποκαλύπτει ένα τρίτο κεφάλαιο σε αυτό το μεταναστευτικό σενάριο, με τις νεότερες γενιές να κατευθύνονται προς “πόλεις υποδοχής” (welcomer cities) όπως το Νάσβιλ και το Ορλάντο. Η JLL ορίζει αυτές τις πόλεις ως εκείνες που εξακολουθούν να προσφέρουν άφθονες εταιρικές ευκαιρίες, αλλά είναι πιο προσιτές οικονομικά σε σύγκριση με τις μεγάλες μητροπόλεις.
“Συγκεκριμένα, η ισχυρή πολιτιστική παρουσία του Νάσβιλ και η ευνοϊκή φορολογική πολιτική του Ορλάντο τις καθιστούν ισχυρούς μαγνήτες για ταλέντα”, δήλωσε ο Travis McCready, επικεφαλής των κλάδων και σύμβουλος μίσθωσης στην JLL. Οι “πόλεις υποδοχής” παρουσιάζουν ρυθμό καθαρής μετανάστευσης 5,2% την τελευταία τριετία, ενώ οι “πόλεις-άγκυρες” (anchor cities) όπως η Νέα Υόρκη και η Bay Area παρουσίασαν αύξηση μόλις 0,6% από τη μετανάστευση την ίδια περίοδο.
Αυτό σημαίνει ότι πόλεις όπως το Νάσβιλ και το Ορλάντο αναδεικνύονται σε σοβαρούς ανταγωνιστές στην οικονομία της καινοτομίας, σύμφωνα με την JLL. Η Γενιά Ζ, ιδίως τα τελευταία χρόνια, έχει επιλέξει πιο προσιτές πόλεις για να αντιμετωπίσει την κρίση του κόστους ζωής. Πέρα από το Τέξας και τη Φλόριντα, πολλές μετακόμισαν προς τα Μεσοδυτικά (Midwest), όπου οι τιμές των κατοικιών είναι περίπου 30% χαμηλότερες σε σύγκριση με τις ακτές. Ανάλυση δεδομένων από το U.S. Census Bureau και το Federal Financial Institutions Examination Council (FFIEC) έδειξε ότι επτά από τις 10 πιο προσιτές μητροπολιτικές περιοχές για νέους ιδιοκτήτες κατοικίας βρίσκονται στα Μεσοδυτικά.
Η σύγκριση του κόστους ζωής είναι ενδεικτική: το κόστος ζωής στο Σαν Φρανσίσκο είναι 80,6% υψηλότερο από το Ορλάντο, με τις τιμές των κατοικιών να είναι 226,2% ακριβότερες. Σε σύγκριση με το Νάσβιλ, το κόστος ζωής στο Σαν Φρανσίσκο είναι 66,3% υψηλότερο, και τα ακίνητα σχεδόν 150% πιο ακριβά. “Οι παράγοντες έλξης που οδηγούσαν τους ανθρώπους σε πόλεις με προτεραιότητα την προσιτή διαβίωση και τον τρόπο ζωής [όπως το Νάσβιλ και το Ορλάντο] δεν αναμένεται να εξαφανιστούν, και οι άνθρωποι έχουν χτίσει ζωές, αγοράσει σπίτια και ριζώσει σε αυτές τις αγορές”, δήλωσε ο McCready.
Η εταιρική μετανάστευση ενισχύει περαιτέρω τους λόγους μετακίνησης των νεότερων. Το 2024, η Oracle ανακοίνωσε σχέδια για την εγκατάσταση της “παγκόσμιας έδρας” της στο Νάσβιλ, με επενδύσεις 1,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων και τη δημιουργία 8.500 θέσεων εργασίας, με την πολιτεία του Τενεσί να προσφέρει οικονομική επιχορήγηση 65 εκατομμυρίων δολαρίων. Η Starbucks ανακοίνωσε επίσης τη δημιουργία ενός εταιρικού κόμβου στο Νάσβιλ, έκτασης 250.000 τετραγωνικών ποδιών, ικανού να φιλοξενήσει έως και 2.000 υπαλλήλους.
Στο Ορλάντο, η Travel + Leisure αποφάσισε να μεταφέρει την παγκόσμια έδρα της στο κέντρο της πόλης, κίνηση που ο McCready χαρακτήρισε “σημάδι που αξίζει προσοχής”. Η εταιρεία κυβερνοασφάλειας SimSpace με έδρα τη Βοστώνη μετέφερε επίσης την έδρα της στο Ορλάντο φέτος, ενώ η Temenos, η AMD και η Charles Schwab έχουν ανακοινώσει επεκτάσεις στο Ορλάντο τα τελευταία χρόνια.
Αυτό δεν σημαίνει ότι πόλεις όπως το Σαν Φρανσίσκο ή η Νέα Υόρκη έχουν χάσει την αξία τους, αλλά ότι πλέον ανταγωνίζονται περισσότερο με μεσαίου μεγέθους αγορές. “Αυτό που βλέπουμε σε καθιερωμένους κόμβους όπως η Νέα Υόρκη και η Bay Area είναι μια ανάκαμψη, αλλά είναι άκρως επιλεκτική”, ανέφερε ο McCready. “Η ζήτηση συγκεντρώνεται σε μέρη και χώρους με υψηλό βαθμό προσβασιμότητας, ορατότητας και πρόσβασης σε ανέσεις. Και η προσφορά σε αυτές τις αγορές είναι πραγματικά περιορισμένη: μόνο περίπου το 9% του χώρου γραφείων στην Bay Area και τις μεγάλες πόλεις-άγκυρες κατασκευάστηκε μετά το 2020.”
Για τις εταιρείες που σταθμίζουν μια απόφαση μετακόμισης, οι αριθμοί σε αναδυόμενους κόμβους καινοτομίας όπως το Ορλάντο ή το Νάσβιλ λένε μια συναρπαστική ιστορία. Το Νάσβιλ κατατάχθηκε στις πέντε κορυφαίες αγορές των ΗΠΑ για αναλογία απορρόφησης προς παράδοση το 2025, με το 35% της νέας προσφοράς να απορροφάται πέρυσι. Τα ενοίκια για Class A φτάνουν τα 43,52 δολάρια ανά τετραγωνική υποδοχή, σημαντικά χαμηλότερα από τα ποσοστά μεγάλων πόλεων, αλλά σε χώρους που ο McCready περιγράφει ως “πραγματικά ανταγωνιστικούς”.
Το ποσοστό κενών θέσεων στο Ορλάντο, 15,3%, είναι κάτω από τον εθνικό μέσο όρο του 22,4%, και η αγορά παρουσιάζει σταθερή ζήτηση για χώρους υψηλής ποιότητας με πολλές ανέσεις. Αντίθετα, στην Bay Area, μόνο περίπου το 9% του συνολικού αποθέματος γραφείων κατασκευάστηκε μετά το 2020, και τα κορυφαία ενοίκια ανέρχονται κατά μέσο όρο σε 1.296 δολάρια ανά τετραγωνικό μέτρο. Τα ενοίκια Class A+ σε μια “πόλη υποδοχής” (όπως το Ορλάντο ή το Νάσβιλ) ανέρχονται κατά μέσο όρο σε 627 δολάρια ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή περίπου στο μισό αυτής της τιμής, σύμφωνα με τα στοιχεία της JLL. “Ανταγωνίζεσαι για πολύ λίγο χώρο εναντίον πολύ ισχυρών εδραιωμένων παικτών” στο Σαν Φρανσίσκο, κατέληξε ο McCready. “Οι αναδυόμενοι κόμβοι προσφέρουν κάτι όλο και πιο σπάνιο: επιλογές. Περισσότερο σύγχρονο απόθεμα, πιο ανταγωνιστικά ενοίκια και –το κρισιμότερο– δεξαμενές ταλέντων που μεγαλώνουν, όχι απλώς κυκλοφορούν.”
