Η απόφαση της Γερουσίας να περάσει νομοσχέδιο με στόχο την αντιμετώπιση της κρίσης προσιτότητας στην αγορά κατοικίας, συμπεριλαμβανομένης της απαγόρευσης αγοράς κατοικιών από επενδυτές που κατέχουν τουλάχιστον 350 ακίνητα, ενδέχεται να έχει απρόβλεπτες συνέπειες για πολλούς Αμερικανούς. Παρόλο που η πρόταση βρίσκει σύμφωνους τόσο τον Πρόεδρο Ντόναλντ Τραμπ όσο και τους Δημοκρατικούς της Γερουσίας, ειδικοί αναλυτές αμφισβητούν την αποτελεσματικότητά της ως λύση για την προσιτή στέγαση.
Ο Πρόεδρος Τραμπ, κατά την ομιλία του για την Κατάσταση της Ένωσης τον Φεβρουάριο, δήλωσε: «Θέλουμε σπίτια για ανθρώπους, όχι για εταιρείες», προτείνοντας παράλληλα τον περιορισμό της ιδιοκτησίας από θεσμικούς επενδυτές σε 100 μονοκατοικίες. Την Πέμπτη, η Γερουσία ψήφισε με 89-10 υπέρ ενός νομοσχεδίου που περιλαμβάνει μέτρα για την αύξηση της προσιτότητας, με την απαγόρευση να αφορά πλέον τους επενδυτές με 350 ή περισσότερα ακίνητα.
Οι προτεινόμενες απαγορεύσεις έρχονται σε μια περίοδο όπου η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ αντιμετωπίζει έλλειψη 4,7 εκατομμυρίων κατοικιών, το υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί ποτέ σύμφωνα με τη Zillow. Παράλληλα, η μέση ηλικία των πρώτων αγοραστών κατοικίας έχει φτάσει τα 40 έτη.
Ωστόσο, οικονομολόγοι επισημαίνουν ότι οι προτάσεις αυτές δεν θα άρουν τα θεμελιώδη εμπόδια στην ιδιοκτησία κατοικίας και ενδέχεται να πλήξουν τους πολίτες χαμηλού εισοδήματος που στοχεύουν να προστατεύσουν. «Οι άνθρωποι θέλουν να εντοπίσουν έναν “μπαμπούλα” που να λένε, “αυτό είναι το πρόβλημα, και δώστε μου ένα εύκολο κουμπί για να το λύσω αμέσως”», δήλωσε στο Fortune ο Jay Parsons, οικονομολόγος ενοικιαζόμενης στέγης. «Είναι μια συναισθηματικά ικανοποιητική απάντηση, ακόμα κι αν δεν είναι πραγματική λύση».
Ο Parsons υπογραμμίζει ότι η στόχευση μεγάλων θεσμικών επενδυτών, οι οποίοι κατέχουν περίπου το 3% της αγοράς ενοικιαζόμενων μονοκατοικιών, είναι απίθανο να επηρεάσει την προσιτότητα για τα χαμηλότερα εισοδήματα και θα μπορούσε να αφήσει εκατομμύρια ανθρώπους χωρίς στέγη. Οι θεσμικοί επενδυτές εξυπηρετούν ενοικιαστές που συχνά αποκλείονται από την ιδιοκτησία κατοικίας για λόγους που δεν σχετίζονται με τις εταιρείες. Πολλοί νοικιάζουν επειδή δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια λόγω χαμηλότερου εισοδήματος και πιστοληπτικής ικανότητας, ή δεν μπορούν να αντέξουν το επιπλέον κόστος ιδιοκτησίας.
«Αυτοί είναι πραγματικοί άνθρωποι, πραγματικές οικογένειες, που ζουν σε αυτά τα σπίτια, και η παραδοχή είναι ότι θα ήταν ιδιοκτήτες, αν δεν υπήρχε η ιδιοκτησία από επενδυτές», αναφέρει ο Parsons. «Η πραγματικότητα είναι ότι οι περισσότεροι δεν μπορούν».
Παρόλο που ο Τραμπ ισχυρίζεται ότι οι ΗΠΑ κινδυνεύουν να γίνουν «ένα έθνος ενοικιαστών», σύμφωνα με την National Association of Realtors, υπάρχουν περίπου ένα εκατομμύριο λιγότερες ενοικιαζόμενες μονοκατοικίες σε σχέση με μια δεκαετία πριν, και το ποσοστό των ενοικιαζόμενων μονοκατοικιών μειώνεται σταδιακά από το 2014.
Στο μεταξύ, ο Sean Dobson, CEO της The Amherst Group, επισημαίνει ότι οι νεότερες γενιές επαναπροσδιορίζουν την αξία των περιουσιακών στοιχείων, αμφισβητώντας την αντίληψη της ιδιοκτησίας κατοικίας ως «ιερή αγελάδας». Οι ιδιοκτήτες μπορεί να χάσουν έως και 9% της αξίας ενός ακινήτου από τέλη συναλλαγών, ενώ οι νεότεροι δίνουν προτεραιότητα στην ελευθερία, την αποταμίευση, την προσωπική επιλογή και την ισορροπία ζωής.
Σύμφωνα με εσωτερική έρευνα της Amherst, της οποίας τα ενοικιαζόμενα ακίνητα ανέρχονται σε 200.000, το 71% των σημερινών κατοίκων της δεν θα εγκρινόταν για στεγαστικό δάνειο με τα τρέχοντα πιστωτικά και εισοδηματικά κριτήρια. Το 85% των κατοίκων της δεν θα πληρούσε τις προϋποθέσεις για την αγορά των σπιτιών που διαμένουν σήμερα. Ο μέσος ενοικιαστής μονοκατοικίας έχει FICO score 650 και εισόδημα 88.000$, πολύ χαμηλότερα από τον μέσο ιδιοκτήτη μονοκατοικίας (FICO score 730 και εισόδημα άνω των 150.000$).
Η απαγόρευση των θεσμικών επενδυτών θα μειώσει την προσφορά ενοικιαζόμενης στέγης, θα επιβραδύνει την ανάπτυξη νέων μονάδων και θα εκτοπίσει περισσότερα από ένα εκατομμύριο άτομα, σύμφωνα με δήλωση του National Rental Home Council. Το Συμβούλιο περιλαμβάνει μέλη όπως οι Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent και Tricon Residential.
«Υπάρχει ένα πραγματικό πρόβλημα στην Αμερική, όπου έχουμε σοβαρή έλλειψη προσιτής, ποιοτικής στέγης όλων των τύπων», δήλωσε η Laurie Goodman, μέλος του Urban Institute. Η Goodman αποδίδει την έλλειψη και το υψηλό κόστος στην πολεοδομική νομοθεσία, καθώς και στο υψηλό κόστος γης, εργασίας και υλικών. «Η απαγόρευση ενός μικρού τμήματος της αγοράς δεν λύνει τα πραγματικά προβλήματα προσιτότητας που αντιμετωπίζουν οι άνθρωποι που θέλουν να αγοράσουν ένα σπίτι», πρόσθεσε ο Parsons, τονίζοντας ότι «το 90% των επενδυτών σε μονοκατοικίες είναι μικρομεσαίοι τοπικοί ιδιοκτήτες».
