Ακόμη και οι πλουσιότεροι άνθρωποι στον κόσμο, όπως ο Elon Musk, έχουν κάνει χρήση στεγαστικών δανείων για την αγορά ακριβών κατοικιών. Ο CEO της Tesla, με περιουσία που αγγίζει τα 662 δισεκατομμύρια δολάρια, έχει λάβει πολλαπλά μεγάλα στεγαστικά δάνεια, συμπεριλαμβανομένου ενός ύψους 61 εκατομμυρίων δολαρίων από την Morgan Stanley για πέντε ακίνητα στην Καλιφόρνια. Αυτό το ποσό, αν και σημαντικό, φαντάζει αμελητέο μπροστά στην τεράστια περιουσία του, καθιστώντας αναπάντητο το ερώτημα γιατί επιλέγει να δανείζεται δεκάδες εκατομμύρια για αγορά ακινήτων.

Ωστόσο, σύμφωνα με οικονομικούς αναλυτές, η λήψη στεγαστικού δανείου, ακόμη και όταν η άμεση πληρωμή είναι εφικτή, μπορεί να αποτελέσει μια έξυπνη στρατηγική διαχείρισης πλούτου.

**Γιατί οι εύποροι αγοραστές εξακολουθούν να λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια;**

Ένας βασικός λόγος είναι ότι μεγάλο μέρος του πλούτου των ατόμων με εξαιρετικά υψηλή καθαρή αξία (UHNW) είναι δεσμευμένο σε επενδύσεις, μετοχές και ομόλογα, και δεν διατηρούν μεγάλα ποσά ρευστών διαθεσίμων. Όπως εξηγεί ο Miltiadis Kastanis, εκτελεστικός διευθυντής πωλήσεων στην Compass, “Τα άτομα με εξαιρετικά υψηλή καθαρή αξία σκέφτονται διαφορετικά την ρευστότητα και τη μόχλευση. Προτιμούν να κρατούν τα χρήματά τους να δουλεύουν γι’ αυτούς σε επενδύσεις, επιχειρήσεις ή ακόμη και τέχνη, αντί να τα δεσμεύουν όλα σε ένα ακίνητο.”

Ο Mark Zuckerberg, CEO της Meta και πέμπτος πλουσιότερος άνδρας στον κόσμο, έχει επίσης αξιοποιήσει τα στεγαστικά δάνεια προς όφελός του. Το 2012, αναχρηματοδότησε το σπίτι του στην Πάλο Άλτο με ένα κυμαινόμενο επιτόκιο 30 ετών στο 1,05%, σύμφωνα με το CNBC. Με ένα τόσο χαμηλό επιτόκιο, το κόστος του δανείου ήταν πρακτικά μηδενικό, καθιστώντας ασύμφορη τη δέσμευση σχεδόν 6 εκατομμυρίων δολαρίων σε ένα σπίτι. Επιπλέον, η δανειοληψία κατά την περίοδο των εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων της δεκαετίας του 2010 ήταν ιδιαίτερα ελκυστική. Πολλοί πλούσιοι αγοραστές εξασφάλισαν δάνεια με πολύ χαμηλότερο επιτόκιο από ό,τι σήμερα.

“Εάν πιστεύουν ότι οι επενδύσεις τους θα αποφέρουν μεγαλύτερη απόδοση από τους τόκους που πληρώνουν για ένα στεγαστικό δάνειο, έχει περισσότερο νόημα να χρηματοδοτήσουν το ακίνητο,” προσθέτει ο Kastanis. “Δεν αφορά τόσο το κόστος του ίδιου του δανείου, όσο τη βελτιστοποίηση της τοποθέτησης των χρημάτων τους.”

Οι τόκοι των στεγαστικών δανείων μπορούν επίσης να είναι φοροαπαλλακτέοι, για δάνεια έως 750.000 δολαρίων, για όσους υποβάλλουν αναλυτική φορολογική δήλωση. Παρόλο που το δάνειο του Zuckerberg ήταν υψηλότερο, είναι πιθανό να εκπέσει τουλάχιστον μέρος των τόκων του στεγαστικού δανείου, μειώνοντας περαιτέρω το κόστος δανεισμού.

“Τα στεγαστικά δάνεια επιτρέπουν επίσης τη φορολογική βελτιστοποίηση σε ορισμένες δικαιοδοσίες, καθώς οι πληρωμές τόκων ενδέχεται να εκπίπτουν,” δήλωσε στο Fortune ο Islay Robinson, ιδρυτής και CEO της μεσιτικής εταιρείας Enness Global. “Και σε περιβάλλοντα υψηλού πληθωρισμού, η αξία του χρήματος διαβρώνεται με τον χρόνο, καθιστώντας πλεονεκτικό να δανείζεται κανείς τώρα και να αποπληρώνει αργότερα.”

**Η ίδια στρατηγική ακολουθούν και οι διασημότητες**

Πολλοί διάσημοι και πλούσιοι αγοραστές υιοθετούν την ίδια προσέγγιση. Η Paris Hilton, για παράδειγμα, έλαβε στεγαστικό δάνειο για την έπαυλη των 63 εκατομμυρίων δολαρίων που αγόρασε από τον Mark Wahlberg στο Beverly Hills. Η περιουσία της Hilton εκτιμάται μεταξύ 300 και 400 εκατομμυρίων δολαρίων.

Το πιο ενδιαφέρον είναι ότι η ίδια και ο σύζυγός της, Carter Reum, φέρονται να έλαβαν το δάνειο αφού είχαν ήδη αγοράσει το σπίτι με 12 υπνοδωμάτια και 20 μπάνια, ύψους 43,75 εκατομμυρίων δολαρίων από την JPMorgan Chase, με επιτόκιο 5,25%.

“Εκπλήσσει πολλούς, αλλά είναι πράγματι πολύ συνηθισμένο για τους εξαιρετικά πλούσιους να λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια – ακόμη και όταν θα μπορούσαν να γράψουν μια επιταγή για την πλήρη τιμή αγοράς,” είχε δηλώσει στο παρελθόν στο Fortune ο Evan Harlow, μεσίτης ακινήτων στην Maui Elite Property.

**Φορολογικά και πληθωριστικά πλεονεκτήματα**

Ένας άλλος λόγος που οι εξαιρετικά πλούσιοι αγοραστές προτιμούν να δανείζονται αντί να πληρώνουν με μετρητά είναι ότι συχνά λαμβάνουν δάνεια που υποστηρίζονται από το επενδυτικό τους χαρτοφυλάκιο. Γνωστή ως δανειοδότηση βάσει χρεογράφων (securities-based lending), αυτή η μορφή δανεισμού επιτρέπει στους πελάτες να δανείζονται έναντι μετοχών ή άλλων περιουσιακών στοιχείων, χωρίς να τα πωλούν και να ενεργοποιούν φόρους υπεραξίας κεφαλαίου. Οι μεγάλες τράπεζες συχνά προωθούν αυτούς τους τύπους δανείων σε πλούσιους πελάτες.

“Αντί να πουλήσετε τις δημόσιες επενδύσεις σας για να συγκεντρώσετε χρήματα, ο δανεισμός έναντι των περιουσιακών σας στοιχείων μπορεί να σας επιτρέψει να παραμείνετε πιστοί στις επενδύσεις σας, να αναβάλλετε τους φόρους και να απελευθερώσετε χρήματα για άλλες ευκαιρίες,” σύμφωνα με την JPMorgan. “Είναι ένας τρόπος να αξιοποιήσετε την αξία όσων κατέχετε, διατηρώντας παράλληλα τα οικονομικά σας σχέδια ανέπαφα.”

Επειδή τα δανειζόμενα χρήματα δεν αντιμετωπίζονται ως φορολογητέο εισόδημα σύμφωνα με το δίκαιο των ΗΠΑ, οι πλούσιοι ιδιώτες μπορούν να χρηματοδοτήσουν δαπάνες λαμβάνοντας δάνεια έναντι των περιουσιακών τους στοιχείων, χωρίς να ενεργοποιούν φόρους εισοδήματος. Οι αναλυτές συχνά περιγράφουν αυτή την πρακτική ως “αγόρασε, δανείσου, πέθανε” (buy, borrow, die): συσσώρευση αυξανόμενων επενδύσεων, δανεισμός έναντι αυτών για τη χρηματοδότηση της κατανάλωσης, και τελικά η μεταβίβαση αυτών των περιουσιακών στοιχείων στους κληρονόμους με αναπροσαρμοσμένη βάση που εξαλείφει σε μεγάλο βαθμό τον συσσωρευμένο φόρο υπεραξίας κεφαλαίου.

**Τι μπορούν να μάθουν οι καθημερινοί αγοραστές**

Τόσο για τους δισεκατομμυριούχους όσο και για τους καθημερινούς αγοραστές, η απόφαση εξαρτάται τελικά από το πώς θέλουν να λειτουργούν τα χρήματά τους – δεσμευμένα σε ένα σπίτι, ή επενδυμένα αλλού.

“Το συμπέρασμα για τον μέσο αγοραστή δεν είναι να μιμηθεί την ακριβή προσέγγισή τους, αλλά να κατανοήσει την αρχή,” λέει ο Harlow. “Μερικές φορές η πιο έξυπνη οικονομική κίνηση δεν είναι η πλήρης αποπληρωμή, αλλά η διατήρηση των χρημάτων σας ευέλικτων και να δουλεύουν για εσάς.”